Vente d’un bien immobilier en copropriété : que dit la loi Carrez ?

Instaurée en décembre 1996, la loi Carrez est incontournable et applicable dans les opérations d’achat ou de vente de logement en copropriété. Cette loi consiste en un diagnostic qui atteste de la surface privative d’un bien, déduction faite des surfaces occupées (marches, murs, gaines, fenêtre, cloison, etc.). Le but est de calculer la surface privative dudit logement en vue de protéger l’acquéreur. En effet, le prix de vente d’un logement est essentiellement basé sur la surface dudit bien. 

À quoi sert la loi Carrez ?                                         

L’objectif du diagnostic Carrez est d’informer les acquéreurs de logement en copropriété sur la surface exacte. La loi Carrez de l’immobilier précise les règles de calcul des superficies. Ces règles, qui sont uniformes, ont pour but de protéger l’acquéreur de certains abus. La loi Carrez d’une surface habitable permet également de calculer le prix de vente du logement. 

En effet, selon l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout avant-contrat et tout acte authentique de vente doit préciser la superficie de la partie privative du bien mis en vente. À défaut, l’avant-contrat ou l’acte de vente peut être annulé dans le mois qui suit sa signature.   

L’information à fournir à l’acheteur est un mesurage nommé métrage « loi Carrez ». Le mesurage est une méthode de mesure de la surface privative habitable qui comprend : la surface plancher qui se situe à une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,8 mètre, déduction faite des cloisons, escaliers, embrasures de portes et de fenêtres, cages d’escalier. Notez que les balcons et les terrasses ne sont pas pris en compte dans la loi Carrez en hauteur.

Par ailleurs, sur le site https://loi-carrez.fr, vous pourrez trouver des informations complémentaires sur le sujet. 

Qui est concerné par la loi Carrez ?

Tout propriétaire de biens immobilier en copropriété dont la superficie est supérieure à 8 mètres carrés est concerné par le diagnostic Carrez. Ce dernier doit être réalisé sur tous les biens en copropriété avant leur mise en vente. Il s’agit principalement de : 

• Copropriété verticale qui concerne les logements situés dans des immeubles,
• Copropriété horizontale pour ce qui concerne un lotissement,
• Locaux d’habitation,
• Locaux commerciaux
• Locaux professionnels.

La loi Carrez de la maison individuelle devient obligatoire dès lors que le logement est mis en vente. Il figurera sur tous les documents de vente. 

Sont exclus de ce dispositif, les maisons et les logements qui ne font pas partie d’une copropriété. Il s’agit notamment de maisons en copropriété et des terrains non soumis à ce statut. Sont également exclus, les biens immobiliers vendus en l’état de futur achèvement. Les logements en location sont également exclus de la loi Carrez de la surface habitable. 

Comment se calcule une superficie avec la loi Carrez ?

La surface privative correspond à la superficie des planchers locaux couverts ou clos après déduction des espaces occupés par : 

• Les murs et les cloisons,
• Les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres,
• Les balcons et terrasses ouvertes,
• Les caves, garages et jardins,
• Les annexes et les greniers.

Le calcul du diagnostic Carrez tient compte de la surface de plancher dont la hauteur de plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre carré. 

Bien que ce ne soit pas une obligation, il est conseillé de recourir à un diagnostiqueur professionnel pour faire le travail. Les calculs de la loi Carrez sont complexes et difficiles à réaliser. Par ailleurs, l’intervention d’un professionnel certifié évite les éventuels litiges qui pourraient survenir plus tard.  Par ailleurs, l’assurance professionnelle de ce dernier couvrira les erreurs de métrage. Le tarif du professionnel dépend de la superficie totale à évaluer. 

Durée de validité du diagnostic loi Carrez 

Le diagnostic Carrez a une durée illimitée. Il peut par conséquent être effectué à tout moment. Toutefois, si des travaux ou modifications de nature à impacter la surface du bien ont été faits dans le logement, le diagnostic doit être refait.  En cas de revente dudit bien, l’ancien diagnostic peut être fourni dans le dossier de vente. Cependant, si la transaction concerne un bien ayant subi des modifications, un nouveau diagnostic devient obligatoire. Des travaux tels que la pose d’escalier, le changement d’une porte ou l’abattement d’une cloison peuvent également modifier la superficie du bien. Le diagnostic doit être refait également dans ce cas. 

Par ailleurs, si vous vendez un logement dont le diagnostic a été fait depuis des années, il est fortement recommandé de vous assurer que le professionnel est toujours en vie. Si ce dernier ne vit plus, en cas de litige, vous ne serez pas couvert par sa responsabilité civile.

Sanctions en cas d’erreur

En cas de doute, l’acquéreur a le droit d’effectuer un diagnostic contradictoire. Si la différence est inférieure à 5 %, ou en dessous d’un vingtième à la superficie mentionnée dans l’acte, l’acheteur peut demander une diminution du prix. Cette action doit être entreprise dans l’année de la signature du contrat. Les frais de notaire seront également recalculés proportionnellement au nouveau prix de vente. Si le diagnostic a été effectué par un professionnel, le vendeur peut se retourner contre lui et réclamer une indemnisation qui correspond à la différence.